Bất động sản Đà Nẵng: Cơn sốt đi qua, giá trị thực ở lại?

Cập nhập 07/07/2017 | 16:23

Sau một thời gian bị nhiễu loạn bởi các thông tin quy hoạch, nạn đầu cơ, thổi “bong bóng” giá cả… thị trường bất động sản Đà Nẵng, nhất là thị trường đất nền đang trở về tiệm cận giá trị thực trong cả giao dịch và nhu cầu sử dụng.


Qua cơn sốt nóng, bất động sản Đà Nẵng đang quay về với giá trị thực.

"Trái đắng" từ cơn sốt đất "ăn theo" tin đồn quy hoạc

Đầu năm 2017,  khi có thông tin cầu hầm chui qua sông Hàn sẽ được triển khai, bất động sản (BĐS) khu vực Sơn Trà đã nóng lên từng ngày, nhà đầu tư đã đua nhau thu gom quỹ đất lớn quanh khu vực cầu chui sẽ đi qua.

Điển hình, mặt tiền đường Trần Thánh Tông trong đầu năm 2016 rao bán từ 1,2 đến 1,4 tỷ đồng/lô, tùy vị trí nhưng không ai mua, đến cuối tháng 2 được thổi lên gấp đôi với giá 2,8 tỷ đồng/lô. Còn dọc đường Vân Đồn, trước thời điểm có thông tin cầu qua sông Hàn, giá chỉ dao động từ 9-10,4 triệu/m2 nhưng đến cuối tháng 2/2017 giá đã vọt lên đến 26 triệu đồng/m2; đường Chu Huy Mân, trước thời điểm thông tin có dự án hầm chui có giá dao động 9-10 triệu đồng/m2, đến cuối tháng 2/2017, giá giao dịch 26 - 28 triệu đồng/m2...

Mức tăng sốc nhất, đó là các lô đất xung quanh UBND P. Nại Hiên Đông, dọc đường Vương Thừa Vũ và đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc.  Tước khi chưa có thông tin cầu hầm chui chỉ 600 triệu đồng có thể mua 1 lô đất bên cạnh UBND P. Nại Hiên Đông với diện tích 5x14m, đến cuối tháng 2/2017 giao dịch 1,6 tỷ đồng/lô. Tương tự, đầu tuyến Sơn Trà – Điện Ngọc đầu năm 2016 giá 450 triệu đồng/lô, cuối tháng 2/2017 giá 2,1 tỷ đồng/lô và đến tháng 3/2017 giảm mạnh xuống còn 1,7 tỷ đồng/lô.

Cơn sốt đất tại Đà Nẵng không chỉ thu hút các nhà đầu tư tại đây mà còn kéo theo nhiều nhà đầu tư từ các tỉnh thành khác, đặc biệt là các tỉnh phía Bắc tham gia. 

Chẳng hạn, đất nền tại khu vực Hoà Xuân, Nam cầu Nguyễn Tri Phương (quận Cẩm Lệ) được giới đầu cơ “cá mập” từ các tỉnh phía Bắc đẩy lên tới từ 9 triệu đồng đến hơn 10 triệu đồng/m2, trong khi trước đó 1 năm chỉ rơi vào 6 - 7 triệu đồng/m2. Từ đây, cuộc đua săn lùng đất vị trí đẹp đã diễn ra vô cùng rầm rộ, hàng ngày có hàng trăm người liên tục lùng sục để mong kiếm cho mình một lô đất đẹp tại bán đảo Hoà Xuân.

Từ  Hoà Xuân cơn sốt đất còn lan sang cả khu vực gần khu quy hoạch đầu phía Đông của dự án hầm chui sông Hàn (khu Vân Đồn, Nại Hiên Đông, Thuận Phước, quận Sơn Trà). Ăn theo tin đồn triển khai dự án hầm chui 5.000 tỷ đồng, giá đất những nơi này đã lên phi mã với mức tăng gấp đôi, gấp ba, từ 10 - 12 triệu đồng/m2, lên 20-30 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, cơn sốt đất diễn ra tại 2 khu vực này chỉ kéo dài đến hết quý I/2017, khi Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Đà Nẵng nghiên cứu, bổ sung lại quy hoạch đầy đủ. Trong khi đó, tại Hoà Xuân, việc giá tăng được đánh giá là chạm trần và các nhóm “cá mập” nhắm đến Điện Bàn (Quảng Nam) đã khiến giá đất tại đây xì hơi, và giá nhanh chóng giảm xuống chỉ còn 2/3 so với lúc cao điểm.

Mặc dù bảng hiệu rao bán đất có nhiều ưu đãi hấp dẫn nhưng người mua vẫn thưa vắng. Ảnh: Nguyên Khôi/SGGP.

Ngoài "bong bóng" hầm chui sông Hàn, đầu năm 2017, thông tin Thủ tướng yêu cầu chính quyền tỉnh Quảng Nam, TP.Đà Nẵng tái khởi động dự án Làng đại học Đà Nẵng sau 20 năm quy hoạch “treo”, đồng thời những dự án nghìn tỷ được triển khai rầm rộ như khách sạn cao cấp Sheraton, tổ hợp du lịch – giải trí Cocobay... cũng đã khiến hàng loạt dự án đất nền Nam Đà Nẵng và khu vực giáp ranh thuộc địa bàn Quảng Nam trở nên nóng sốt hơn bao giờ hết. Các nhà đầu tư đổ xô vào mua bán khiến giá đất được đẩy cao lên 200%, thậm chí 300% so với trước đó, từ 300-400 triệu/nền lên tới 600-700 triệu thậm chí trên tỷ đồng/nền tùy vị trí.

Đặc biệt, đánh vào tâm lý các nhà đầu tư và khách hàng Hà Nội vốn yêu thích những địa điểm ven biển, giá đất tại địa điểm này tăng “phi mã” lên tới 400%, thời điểm 2016 giá bán dao động từ 35-40 triệu đồng/m2 thì qua năm 2017 đã tăng lên 100 triệu đồng/m2, nhất là ở những khu vực trọng điểm như phường Mỹ An, Khuê Mỹ, Hòa Hải, những tuyến đường như Trường Sa, Tân Trà giá gần 200 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, chỉ trong một thời gian ngắn, thị trường nhanh chóng hạ nhiệt, giao dịch chững lại. Đến thời điểm hiện tại, giao dịch mua bán rất ít, khách chủ yếu tham quan, tìm hiểu nhưng vẫn e ngại, trong khi đó, giới đầu cơ đứng ngồi không yên vì thị trường ảm đạm. 

Theo các chuyên gia, cơn sốt BĐS ăn theo dự án hầm chui sông Hàn cũng như một số quy hoạch khác thực tế không nhiều. Tình trạng “vỡ trận” này chỉ diễn ra cục bộ ở một số ít dự án trước tình trạng thổi giá, nhiễu loạn thông tin, thị trường bị kích thích lên quá mức trong khi người mua thiếu tỉnh táo để sàng lọc thị trường.

Vẫn còn những "cú hích" hạ tầng mang lại giá trị thực

Sau thời gian sốt ảo, gần đây, thay vì chú trọng lợi nhuận, chạy theo giá cả, lướt sóng, thị trường BĐS Đà Nẵng đang chuyển dịch về giá trị thực, giá trị sử dụng cả trong sản phẩm và giao dịch. Mức tăng giá BĐS là có nhưng không đồng đều trên toàn quy mô thị trường địa ốc. Việc giao dịch dần rời bỏ cách môi giới chụp giật, thức thời trước đây. 

Nhận định về thị trường bất động sản Đà Nẵng, Savills Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS đã có nhiều kinh nghiệm hơn từ các chu kỳ biến động trước để kéo giảm tình trạng bong bóng hay xì hơi BĐS. Đồng thời, các nhà đầu tư đang có nhiều thông tin cảnh báo và tham vấn từ nhiều khía cạnh để thận trọng hơn trong việc đưa ra các quyết định của mình.

Thực tế, bên cạnh một số tin đồn về quy hoạch khiến giá đất tại một số vùng lân cận bị thổi giá, vẫn có những quy hoạch thật khiến bất động sản khu vực xung quanh hưởng lợi. Chẳng hạn, khi UBND Đà Nẵng quyết định đầu tư dự án đường vành đai phía Tây với tổng kinh phí ước tính hơn 1.500 tỷ đồng tạo ra hệ thống giao thông kết nối liên hoàn, đồng bộ tuyến huyết mạch từ vành đai phía Nam, QL1A, trục cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi, đường La Sơn - Tuý Loan đang chuẩn bị hoàn thành… giá đất khu vực Tây Bắc Đà Nẵng 

Theo đánh giá của giới chuyên gia sau khi tuyến đường phía Tây hoàn thành cùng hàng loạt các dự án hạ tầng trọng điểm khác như: Cảng công nghiệp Liên Chiểu, Hầm đường bộ Hải Vân mở rộng, Khu phức hợp giải trí quốc tế Làng Vân, Khu công nghệ cao Đà Nẵng... sẽ tạo “cú hích” thúc đẩy phát triển mạnh mẽ khu vực Tây Bắc Đà Nẵng.

Nhiều dự án tại khu vực Tây Bắc Đà Nẵng được hưởng lợi từ hạ tầng.

Sự  đổi thay của hạ tầng giao thông khu vực Tây Bắc thời gian qua đã có tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS khu vực này. Hàng loạt doanh nghiệp tên tuổi trong ngành BĐS đã nhanh chân  chiếm chỗ tại vùng đất mới này với những dự án như Chăm Riverpark của Tập đoàn Gami, Lancaster Nam Ô Resort Đà Nẵng của Tập đoàn Trung Thủy, khu đô thị Sunrise của Tập đoàn NovaLand, dự án Golden Hills của Trung Nam Group...

Nhận định về sự bùng nổ nguồn cung đang hình thành tại khu vực Tây Bắc Đà Nẵng, theo các chuyên gia bất động sản, làn sóng đầu tư địa ốc ăn theo hạ tầng đã trở thành quy luật. Hạ tầng phát triển đến đâu sẽ kéo theo bất động sản tăng tưởng đến đó. Tại khu vực Tây Bắc Đà Nẵng đang có đến 2 dự án lớn là Cảng Liên Chiểu và ga hàng hoá Kim Liên, rồi đến tuyến đường mới quy hoạch phía Tây. Chính vì thế, bất động sản tăng trưởng theo là điều dễ hiểu.

Bất động sản du lịch tiếp tục là điểm sáng

Mặc dù cơn sốt đất ảo đã khiến thị trường bất động sản Đà Nẵng trở nên rối ren nhưng không thể phủ nhận một điều, thị trường này vẫn còn rất tiềm năng bởi nơi đây đang hội tụ đủ các yếu tố xúc tác quan trọng cho sự phát triển địa ốc. Đà Nẵng sở hữu sân bay quốc tế với khả năng kết nối thuận tiện trong và ngoài nước, lại có đầy đủ sân golf, casino, trung tâm vui chơi giải trí quy mô… bên cạnh việc sở hữu bãi biển tuyệt đẹp và ở gần rất nhiều di sản miền Trung.

Đặc biệt, các sự kiện lớn như lễ hội pháo hoa hay APEC 2017 với sự quyết tâm đầu tư vào hạ tầng của thành phố đã kích thích rất nhiều cho sự phát triển của thị trường bất động sản, nhất là thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản như Sun Group, Vingroup, Hyatt, HB Group, Novaland… đã và đang tiếp tục đầu tư  vào thị trường BĐS du lịch ở Đà Nẵng. Mục tiêu của các nhà đầu tư là cung cấp phòng nghỉ dưỡng phục vụ hội nghị và đón đầu cơ hội phát triển của Đà Nẵng về du lịch trong tương lai, vì vậy chủ yếu tập trung vào những dự án cao cấp. 

Thêm vào đó, việc đưa vào vận hành khai thác, công trình nhà ga hành khách quốc tế Cảng hàng không quốc tế Đà Nẵng với số lượng chuyến bay tăng lên và nhiều được bay thẳng đi quốc tế được mở, lượng khách quốc tế đến Đà Nẵng được kỳ vọng sẽ tăng lên, kéo theo đó là hạ tầng bất động sản du lịch cũng phải được đầu tư nhiều hơn để đáp ứng nhu cầu phòng nghỉ của khách quốc tế.

Phân khúc khách sạn-căn hộnghỉ dưỡng vẫn là điểm sáng của thị trường bất động sản ít nhất là trong vài năm tới. Ảnh minh họa.

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, trong quý IV/2016, nguồn cung khách sạn Đà Nẵng đạt khoảng 9.030 phòng và dự báo trong năm 2017 sẽ có 9 khách sạn 4 - 5 sao với khoảng 2.200 phòng sẽ gia nhập thị trường. Với phân khúc nghỉ dưỡng, tổng nguồn cung căn hộ khách sạn Đà Nẵng đạt khoảng 3.910 căn từ 10 dự án; nguồn cung thị trường biệt thự nghỉ dưỡng đạt 774 căn từ 14 dự án, trong số đó chỉ còn 153 căn trên thị trường sơ cấp.

Báo cáo mới nhất của Savills công bố cũng cho thấy những tín hiệu lạc quan, đặc biệt với phân khúc khách sạn và căn hộ khách sạn (condotel), khi công suất thuê trung bình nguồn cung khách sạn tăng 19% theo năm, doanh thu phòng trung bình tăng 26% theo năm.

Theo báo cáo của Sở Du lịch Đà Nẵng, năm 2016, Đà Nẵng đón hơn 5,5 triệu du khách, dự kiện con số này trong năm 2017 sẽ tiếp tục tăng lên khi trong năm nay, Đà Nẵng sẽ là nơi diễn ra những sự kiện quan trọng, đặc biệt là Tuần lễ cấp cao APEC 2017 sẽ diễn ra vào tháng 11 tới. 

Dự kiến, sau tuần lễ APEC 2017 diễn ra, hình ảnh của Đà Nẵng sẽ được quảng bá với bạn bè quốc tế với kỳ vọng mục tiêu 10 triệu khách đến với Đà Nẵng sẽ cán đích sớm hơn thời hạn 2020.

Với lượng khách này, thì lượng khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng hiện có vẫn chưa thể đáp ứng được. Theo thống kê của Sở Du lịch Đà Nẵng, trong năm 2016, công suất khai thác phòng của khối khách sạn 4-5 sao tại Đà Nẵng đã đạt ở mức 60-70%, thời gian cao điểm hiện tượng cháy phòng liên tục xảy ra, hiệu quả kinh doanh của các dự án nghỉ dưỡng ở đây đều ở mức rất cao.

Để đáp ứng được đủ phòng cho lượng khách du lịch tăng lên, nhiều dự án căn hộ khách sạn - căn hộ nghỉ dưỡng được triển khai trong 2016 cũng đang được các chủ đầu tư gấp rút đẩy mạnh tiến độ để kịp đưa vào vận hành hoạt động trong 2017, phục vụ APEC như InterContinenal, Ariyana Beach Resort & Suites Danang, The Sunrise Bay (Novaland); Solie Ánh Dương (PPC An Thịnh), Hoà Bình Green, Alphanam Luxury Apartment, Sheraton Đà Nẵng…

Đặc biệt loại hình condotel với một số dự án nổi bật như Cocobay Đà Nẵng đang được kỳ vọng sẽ mở ra một hướng đi mới đầy khác biệt cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch tại Đà Nẵng.

Khi đầu tư condotel, các nhà đầu tư vừa có tài sản, vừa có một khoản sinh lời cố định cao hơn lãi suất gửi ngân hàng, lại có ngày nghỉ, được quản lý tài sản, khoảng 10 năm đã hoàn vốn. Thế nên, loại hình này vẫn có tiềm năng phát triển, ít nhất là trong một vài năm tới.

Hạ Trâm

BÌNH LUẬN

TIN LIÊN QUAN

Đêm Gala Ngày Hội môi giới Bất động sản Việt Nam 2018 đã chính thức khép lại. Ban chấp hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chính thức vinh danh Top 30 sàn giao dịch BĐS xuất sắc Việt Nam 2017,  45 cá nhân môi giới bất động sản tiêu biểu 2017 và 19 cá nhân và 1 tổ chức vinh dự được nhận bằng khen của Hiệp hội BĐS Việt Nam (có danh sách kèm theo)